Av. Ahmet Berker Yatırımlar ve Türkiye’de İnşaat Sektörü Hakkında İnşaat Dünyası İle Bir Röportaj Yapmıştır
Ülkemizde yabancı yatırımlar ve yatırımcılar çok uzun zamandır gündemde. Yabancı yatırım sadece ülkemizde mi bu kadar önemli?
Ahmet Berker: Yabancı yatırımlar dünya üzerinde sadece Türkiye´ye özgü değil elbette. Dünyanın her ülkesinde yabancı yatırımcı önemlidir ve yabancı yatırımcıyı çekmek için çeşitli düzenlemeler yapılır. Özellikle gelişmesini tamamlamak için dış desteğe ihtiyaç duyan ülkelerde yabancı yatırımcının yeri daha da büyüktür, zira ülke içi kaynaklar yatırımları finanse etmekte yeterli değildir.
Yabancı ülkeler bir ülkede yatırım yapacakları vakit öncelikle nelere dikkat ediyorlar?
Ahmet Berker: Yabancı yatırımcıların, yatırım yapacakları ülkede baktıkları ilk şey, o ülkenin hukukî alt yapısıdır. Yabancı yatırımcı kazanç sağlayacağı ekonomik faaliyet kadar, o ülkedeki hukuki yapıyı ve o ülkede sahip olacağı hukuki güvenceleri de dikkate alır. Yabancı yatırımların korunması ile ilgili tarihi gelişmelere baktığımız zaman, 2. Dünya Savaşı öncesi dönemdeki anlayış ile savaştan sonraki anlayışta farklılıklar olduğunu görüyoruz. Savaş öncesindeki yatırımlar daha ziyade gelişmiş ülkeden gelişmekte olan ülkeye doğruydu ve yabancı yatırımcının korunması için uluslararası düzenlemelere ihtiyaç yoktu. Gelişmiş ülke, kendi yatırımcısını kendi silahlı gücü ile korumaktaydı. Ancak 2. Dünya Savaşı sonrasında boyunduruk altındaki pek çok ülkenin bağımsızlığını kazanmasının ardından gelişmiş ülkelerin artık kendi gücüyle yatırımcısını koruması mümkün olmamaya başladı ve böylelikle de yatırımların korunması için uluslararası çalışmalar başladı. Bunlardan başarı ile sonuçlanmış bir kısmına ülkemiz de taraftır.
Yabancı şirketler daha çok hangi alanlarda Türk inşaat şirketleriyle ilişki kuruyor?
Ahmet Berker: Tabii yabancı şirketler para kazanmayı hedefledikleri için hangi alanı avantajlı görüyorlarsa o alana konsantre oluyorlar. Türkiye için yakın zaman önceye kadar bunlardan en önde geleni bilindiği gibi gayrimenkuldü. Enerji projeleri eskiden olduğu gibi bugün de çok revaçta. Gayrimenkulün de çeşitli boyutları var; örneğin kriz öncesine kadar yabancılar alışveriş merkezi projelerine ilgi duyuyorlardı. Global kriz patlamadan önce ortada çok ciddi bir para bolluğu vardı. Pek çok yatırımcı bizimle temasa geçerek yatırım yapmak istediğini belirtip uygun proje aradıklarını söylemişti. Bunların pek çoğu da gayrimenkul alanına ilgi duyuyordu. Özellikle Türkiye´nin çekim merkezi olan turizm bölgelerinde konut projeleri gerçekleştirip bu konutları da yabancılara satmak istiyorlardı. Bugün artık bu tip projeleri eskisi kadar çok görmüyoruz, ancak enerji projeleri hâlâ devam ediyor. Devam da edecek; çünkü Türkiye´nin ciddi bir enerji açığı var.
Gayrimenkul ve enerji dışında, yabancılar çeşitli ihalelerde Türk inşaat şirketleri ile ortak teklif veriyorlar.
Yabancıların Türk şirketleri ile tercih ettikleri işbirliği yöntemleri ve sözleşmeleri hakkında bilgi verebilir misiniz?
Ahmet Berker: Tercih edilen işbirliği yöntemine göre hazırlanacak sözleşmeler de değişiyor. Yabancıların mevcut projeye ve işbirliği yapacağı ortağa göre tercih ettikleri alternatifler var. Bunlardan biri şu; eğer tanınmış bir şirketse ve karşısındaki iyi bir projeyse o şirketle ortaklık yapabiliyor. O şirketin hissesini satın alabiliyor ya da ortak girişim oluşturması yönünde adımlar atılıyor. Yabancı şirketle Türk şirketi birleşerek yeni bir Türk şirketi kurabiliyorlar Ortağı çok tanımıyorsa ve projenin her bir boyutunu uzmanlık alanına göre değişik şirketler gerçekleştiriyorsa, bu sefer konsorsiyum adını verdiğimiz işbirliğini tercih ediyorlar. Her bir şirket kendi uzmanlık alanına göre bu projeyi ifa ediyor. Kendi aralarında bir sözleşme yapıyorlar. Bazen de hiç böyle bir şeye girmek istemiyorlar. Türk şirketini tanımadıkları, bilmedikleri için ya da o alanda ortaklık tercih etmediklerinden projenin tamamını kendileri gerçekleştiriyorlar.
Yabancı şirketler ortak projelerde sözleşmelerinde neleri görmek isterler?
Ahmet Berker: Her bir projede yabancılar, işin tüm aşamalarını önceden planlamak ve öngörmek isterler. Projenin nasıl ve kimlerle yapılacağına, ne kadar kâr edileceğine, olası risklerin neler olduğuna dair detaylı bir fizibilite çalışması yapılır ve burada tespit edilen riskler sözleşmelerle bertaraf edilmeye çalışılır. İşin gelişimiyle ilgili mutlaka başında hesabını yapmak isterler. Kiminle iş yapıyorlar, kimden bu hisseleri alacaklar, projeye kiminle beraber imza koyacaklar bilmek isterler. Ne kadarlık sermayeye ihtiyaç olacak? Bütün hissesini almıyorsa, özellikle bir ortaklık olarak yeni şirket kuruluyorsa veya mevcut bir şirketin belli bir yüzdeyle hissesini alıyorsa şirket nasıl yönetilecek, yönetiminde kaç kişi olacak gibi konularda kesinlik istiyorlar. Her şeyi baştan konuşmak ve tartışmak istiyorlar. Ancak Türk şirketleri bazen bunu tercih etmiyor. Önümüze gelen bir çok ihtilafta Türk şirketlerinin “biz bir başlayalım da diğer şeyler sonradan nasıl olsa düzelir” yaklaşımında olduklarını gözlemliyoruz. Bunu da yabancılar hoş karşılamıyor. Bunun sonuncunda da ne o ortaklıktan fayda geliyor ne de gerçekleştirilmek istenen projeden. Onun için Türk şirketlerine bizim tavsiyemiz; işin pazarlığını en baştan yapmaları yönünde oluyor. Her şeyi en baştan konuşursanız projeniz de sapasağlam yürür.
Karşılıklı iki taraf için de düşünürsek, sözleşmelerde yer alan bazı hususlar gerçekleştirilmediği zaman ne gibi hukuki yaptırımlar oluyor?
Ahmet Berker: Ortaklar birbirlerine verdikleri sözü tutmuyorlarsa yabancı yatırımcı o işten soğuyor ve projeyle ilgilenmek istemiyor. Bunun örneklerini gördük başka şekillerde. Verdiğiniz sözü tutmadığınız zaman yabancının hemen o hesapları gözden geçirdiğini tespit ediyorsunuz. Daha büyük sorunlarda ise konuyu hemen yargıya taşıyorlar. Yabancılar bu durumu da düşünerek, yaptıkları anlaşmalarda her zaman ihtilaf çözümüyle ilgili düzenlemeleri görmek istiyorlar. Bunu düşünürken de hemen ilk akla gelen tahkimdir; hakem yargılamasıdır. Sizin de mutlaka kamuoyundaki yazışmalardan gazete haberlerinden dikkatinizi çekmiştir, enerji sektöründeki bu işler ilk başladığında kamuyla olan sözleşmelerde ihtilafların tahkime götürülmesi mümkün değildi. Bunun için anayasa değişikliği yapıldı. Bu da gösteriyor ki ortaya çıkan ihtilafın tahkim yoluyla çözümü yabancılar için son derece önemli. Sebebi de basit: tüm yabancı yatırımcılar bir başka ülkeye gittiği vakit o ülkede kendini hukuki zeminde güven altında hissetmek ister. Siz bir yabancı ülkede yatırım yapıyorsunuz, ihtilafınızın o ülkenin mahkemesinde çözülmesini tercih etmezsiniz. Çünkü o ülkenin ister istemez kendi vatandaşına daha sempatik bakacağını düşünürsünüz. Bu yüzden yukarıda da bahsettiğimiz yabancı yatırımcıların korunması için uluslararası anlaşmalar vardır ve bu anlaşmalarda ihtilafların çoğunlukla tahkimle çözümleneceği uluslararası düzenlemeler yapılmıştır. Tahkim yargılamasında önceden belirlenmiş, kuralları olan müesseseler seçilebileceği gibi, her iki taraf, ihtilafın nasıl çözüleceğini belirleyebilirler. Genelde de yabancılar nispeten daha korkusuzca davranarak bu yola gidiyorlar. Mesela Türk şirketleri böyle bir ihtilaf olduğunda konuyu sulhen çözmek isterler. “Tamam böyle bir şey ortaya çıktı, ama pazarlık edelim konuyu bağlayalım,” derler. Yabancılar pek bunu yapmaz. Planlanan dışında bir şeyle karşılarına çıkarsanız onlar sizi hukuki süreçle baş başa bırakacaklardır. Bu yüzden de tüm detayları başta konuşmakta fayda var.
Türk müteahhitleri de şimdilerde yurt dışı projelerde sıklıkla yer alıyorlar. Onların yurt dışında karşılaştığı yasal problemler neler?
Ahmet Berker: Yabancıların Türkiye’de yaşadığı sorunları Türk müteahhitleri de yurt dışında yaşıyor. Türk müteahhitlik sektörü gerçekten yurt dışında da çok başarılı. İşini bilen mühendislerimiz var, işini bilen işçiler, çalışanlar var. Gördüğümüz birkaç çeşit problem var. Birincisi orada seçilen ortak. Örneğin Orta Doğu ülkelerinde devlete ya da hükümran aile mensuplarından birisiyle iş yapıyorsanız bunun barındırdığı sorunlar var. Kolay kolay dava açamıyorsunuz. Özel sektöre iş yapıyorsanız bunun getirdiği sorunlar da var. Örneğin Rusya´da Devlet Denetleme Kurulu´nun kabul etmediği bir projeyi kesinleştiremiyorsunuz. Müteahhitlerin burada sıkıntılar çektiğini biliyoruz. Biz müvekkillerimize daima hangi ülkede iş yapıyorlarsa mutlaka o ülkeden iyi bir danışmanlık hizmeti almalarını öneriyoruz. O ülkenin yerel hukukçularından, finansçılarından mutlaka görüş almaları ve projenin risklerini birlikte değerlendirmeleri lazım. Zira, imzalayacağınız sözleşmenin hangi hukuka tabi olacağını seçebilirsiniz, ama sizin o sözleşmeyi bir de icra ettiğiniz yer var. Ben İsviçre hukukuna tabi ihtilafları tahkimde çözeceğim bir sözleşme imzalayabilirim, ancak o sözleşmenin icra edileceği yerdeki somut düzeni bilmezsem alacağım kararın bana bir faydası olmayabilir. Onun için nerede iş yapacaklarsa orasıyla ilgili yerel bilgiye de sahip olmaları gerekiyor.
Peki diyelim ki sözleşme yapıldı, proje yürütülürken nelere dikkat edilmesi gerekiyor?
Ahmet Berker: İşi yapacağınız zaman sahaya çıkıyorsunuz. Şimdi sahada sizin temsilcileriniz, şantiyede bu işleri yapan kişiler var. Aslında sözleşmede kimin neyi yapacağı, işte bir aksaklık olduğunda mekanizmasının ne olacağı, eksikliklerin nasıl ikmal edileceği, hata varsa nasıl düzeltileceği gibi hususlar büyük ihtimalle düzenlenmiştir. Ama şantiyede beraber iş yapan kişilerin “sen bunu hatalı yaptın, çabuk düzelt” diye birbirlerine yazılı ihtarlarda bulunmaları pratikte pek mümkün olmuyor. Birbirlerine genelde ricayla iş yaptırıyorlar ve bu da sözlü isteklerle oluyor. İleri aşamalarda bir ihtilaf çıktığında dosyada gerekli yazışmaların olmadığını görüyoruz. Proje yürütümünde hep dikkate alınması gereken husus şudur: Somut projenin ifasında eğer hukuki bir ihtilaf çıkarsa, bu ihtilaf şantiyede yaşamamış ve işin ifasına fiilen katılmamış hakim ya da hakemlerin önüne gidecektir ve onlar tarafından çözümlenecektir. İhtilafı çözümleyecek kişi, “ben ona şunu söyledim, o bana şunu dedi” ile yetinemez. Karar verecek kişi için önemli olan dosyadaki delillerdir. Çok bilinen bir ifadedir; söz uçar, yazı kalır. Siz aksaklığı yazıya geçirmemişseniz, gerekli ihbarları süresinde yapmamışsanız daha sonra bunları dile getirdiğinizde sıklıkla çok geç kalmış olursunuz. Projenin icrası sırasında şantiyedeki günlük akışa uygun gözükmese de birtakım şeyleri mutlaka sözleşmedeki formatına uygun şekilde yürütmek lazım. Teknik kişiler buna her zaman çok dikkat etmeyebiliyor. Sahadaki uygulamacılar dışında bir de şirketin o ülkedeki temsilciliğinde konuyu sözleşme bazında değerlendiren denetçiler olmalı. Birtakım işler hallolsun diye tavizler veriliyor. Daha sonra bunlar probleme yol açıyor.
Projelerde yabancı şirketler hangi yasal eksikliklerle karşılaşıyorlar, ne gibi problemler yaşıyorlar? Farklı proje süreçlerinde hukuki işleyişte değişiklikler oluyor mu?
Ahmet Berker: Gayrimenkul projelerinde yakın zamanda hakikaten yabancı yatırımcılar için sıkıntılı bir değişiklik oldu. Türkiye’de doğrudan yabancı yatırımlar için bir kanun mevcuttu. Bu kanuna göre yabancı bir yatırımcı Türkiye´ye gelip bir şirket kurduğu vakit, o şirket istediği yerde herhangi bir sınırlamayla karşılaşmadan gayrimenkul sahibi olabiliyordu. Bu imkan sağlanmadan önce yabancıların Türkiye´de gayrimenkul satın alımlarıyla ilgili sınırlamalar mevcuttu. Mesela gerçek kişiler alabiliyor ama yabancı tüzel kişiler Türkiye´de ancak sınırlı sayıda gayrimenkul alabiliyordu. Petrol Kanunu varsa veya Turizm Teşvik Kanunu çerçevesinde alabiliyordu örneğin. Ancak, Anayasa Mahkemesi Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun ilgili maddesini iptal etti. Böylece yabancıların Türkiye´ye gelip şirket kurarak sınırlamaya tabi olmadan gayrimenkul edinmesi ortadan kalktı. Türkiye´de kurmuş olduğu bir şirketi bile olsa artık önce belirli bir prosedürü takip etmesi gerekiyor. Şirketler Türkiye’de kurulu bile olsa ana sözleşmenizdeki iştigal alanlarıyla sınırlı olmak kaydıyla gayrimenkul satın alabiliyor. Valilik talebi Genel Kurmay´a soruyor, araştırmalar yapılıyor. Daha sonra tapuya gayrimenkul satın alınabileceğine dair yazı yazılıyor.
Tüm bu işlemler projeler açısından düşünüldüğünde zaman kaybettirmiyor mu?
Ahmet Berker: Bunun pratikte getirdiği şöyle bir sakınca var; bu projeler genel olarak gizli yürütülen projelerdir. Siz bir yerde gayrimenkul ve arsa toplamaya başladığınızda, bu öğrenilirse spekülatörler nedeniyle fiyatlar bir anda yükselebiliyor. Bu nedenle de pek çok şirket, işlerini kimseye duyurmadan yürütmeye çalışıyor. Şirketler de bunun önüne geçmek için hazırlıklarını önceden yaparak ve bu işleri duyulmadan tek hamlede yapmak isterler. Halbuki yeni düzenlemede satın alım sürecinin sonuçlanması en az bir ay gibi bir zaman alıyor. Bu şu anda gayrimenkulle ilgilenen yabancı yatırımcıların karşısındaki en büyük sıkıntı. Bir proje geliştireceksiniz ama o geliştirdiğiniz projeyi elinizde tutma imkanınız çok zor. Rekabete açık. Bunlara çözüm olacak yöntemler tabi ki mevcut. Ama hepsi de belli maliyetleri beraberinde getiriyor.
Röportaja buradan erişebilirsiniz.