Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği

15/01/2021 tarihli 31365 sayılı Resmî Gazete’de Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği (Tebliğ) yayımlanarak 15/01/2021 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir. Tebliğ hükümleri, Hazine ve Maliye Bakanlığı (Bakanlık) tarafından yürütülecektir.

1-) Verginin Konusu, Vergi Değeri ve Mesken Nitelikli Taşınmaz Kavramı

• Türkiye sınırları içinde bulunan ve bina vergi değeri 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (Kanun) ‘nun 42. Maddesi uyarınca belirlenen (01/01/2021 tarihi itibariyle 5.227.000 TL) tutarı aşan mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinin konusunu teşkil etmektedir.

• Değerli konut vergisi uygulamasında “mesken nitelikli taşınmaz” kavramı, mesken niteliğini haiz binalar ile birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda her bir bağımsız bölümü ifade etmekte olup, her bir bağımsız bölüm vergilendirme açısından ayrı ayrı değerlendirilmektedir.

• Taşınmazın mesken niteliğini haiz olup olmadığı hususunun değerlendirilmesinde, taşınmazın kayıtlardaki niteliğinin yanında fiilen kullanım durumuna da bakılmaktadır.

• Bina vergi değeri, Maliye ve Bayındırlık ve İskan Bakanlıkları tarafından müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile Kanun’da belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak Cumhurbaşkanı tarafından çıkarılacak yönetmelik hükümlerinden yararlanılmak suretiyle hesaplanan bedeldir. Söz konusu değer, taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyeden ilgililerince temin edilmektedir.

2-) Mükellef, Mükellefiyetin Başlaması ve Bitmesi

• Değerli konut vergisinin mükellefi, mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenlerdir.

• Mesken nitelikli taşınmaza ilişkin değerli konut vergisi taşınmazın maliki tarafından ödenmektedir.

• Mesken nitelikli taşınmaz üzerinde intifa hakkı olması halinde vergi, intifa hakkı sahibi tarafından ödenmektedir.

• Mesken nitelikli taşınmazın maliki veya intifa hakkı sahibi olmaması durumunda malik gibi tasarruf edenler vergiyi ödemekle mükelleftirler.

• Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükellefiyetle sorumlu tutulup, elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumlu tutulmaktadırlar.

• Değerli konut vergisi mükellefiyeti;

1. Mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değerinin 5.227.000 TL’yi aştığı tarihi,
2. Yeni bina inşa edilmesi ile müteaddit arazi ve arsaların tek bir arazi ve arsa haline getirilmesi veya müteaddit hisselere ayrılmış olan bir binanın bütün hisselerinin birleştirilmesi halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi ve
3. Muafiyetin sukut ettiği tarihi

takip eden yıldan itibaren başlamaktadır.

• Bina vergi değerinin, Kanun’un 42. Maddesinde yer alan ve ilgili yılda uygulanan tutarı aşması halinde, bu durumun gerçekleştiği tarihi takip eden yılın başından itibaren değerli konut vergisi mükellefiyeti başlamaktadır.

• Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona ermektedir.

• Değerli konut vergisine tabi olan mesken nitelikli taşınmazların daha sonraki yıllarda bina vergi değerinin, beyannamenin verileceği yılda geçerli Kanun’un 42. Maddesinde yer alan tutarın altında kalması halinde, bu durum mükellef tarafından tevsik edici belgeler ile birlikte ilgili vergi dairesine bildirilmekte ve bu durumda ilgili yıla ilişkin beyanname verilmemektedir.

3-) Muafiyetler

• Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı‘nın maliki olduğu mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinden muaftır.

• Bu kurumların intifa hakkına sahip oldukları mesken nitelikli taşınmazlar da değerli konut vergisinden muaf olup vergi, söz konusu taşınmazların kuru mülkiyet sahiplerinden de aranmamaktadır.

• Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu taşınmazı ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların değerli konut vergisinin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) için değerli konut vergisi muafiyeti uygulanmaktadır.

• Muafiyet, bu kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım için de uygulanmaktadır.

• Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunan mükellefler, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazını, “Birden Fazla Meskeni Olanların, Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenlerine İlişkin Bildirim” ile beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine bildirmeleri gerekmektedir.

• Değerli konut vergisine ilişkin olarak mükellefler tarafından beyan edilen hususların teyidi vergi daireleri tarafından ilgili kurum ve kuruluşlardan yapılmaktadır. Muafiyetten yararlanma şartlarını taşımadığı halde muafiyetten yararlanan mükellefler ile muafiyetten yararlanma şartlarını kaybetmesine rağmen durumunda meydana gelen değişikliği bildirmeyen mükelleflerden alınması gereken vergi, cezalı olarak ve gecikme faizi ile birlikte alınmaktadır.

• Karşılıklı olmak şartıyla yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinden muaftır.

• Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği sürece vergiden muaftır. Bu muafiyet hükmü arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar için de uygulanmaktadır. Söz konusu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması durumunda muafiyetten yararlanılması mümkün olmamaktadır.

4-) Matrah ve Nispet

• Bina vergi değerinin, Kanun’un 42. Maddesinde yer alan ve ilgili yılda uygulanan tutarı aşan kısmı mesken nitelikli taşınmaza ait verginin matrahını oluşturmaktadır.

• Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;

– 5.227.000 TL ile 7.841.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil), 5.227.000 TL’yi aşan kısmı için % 0,3

– 10.455.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 7.841.000 TL’si için 7.842.000 TL, fazlası için % 0,6

– 10.455.000 TL’den fazla olanlar 10.455.000 TL’si için 23.526 TL, fazlası için % 1

oranında vergilendirilmektedir.

• Mesken nitelikli taşınmaza gerek paylı mülkiyet gerekse elbirliği mülkiyet halinde malik olunması durumunda, matrah olarak taşınmazın toplam değeri esas alınmaktadır.

• Kanun’un 42. Maddesinde yer alan tutar ile yukarıda sayılan vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılır ve bu şekilde hesaplanan tutarların 1.000 TL’ye kadar olan kesirleri dikkate alınmamaktadır.

5-) Verginin Beyanı, Ödeme Süresi ve Ödeme Yeri

• Değerli konut vergisi, mükelleflerin verecekleri Değerli Konut Vergisi Beyannamesi ve 2 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi üzerine tarh olunmaktadır.

• Mükellefler beyannamelerini, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden alınan bina vergi değerini gösteren belgeyi eklemek suretiyle, ilgili yılın Şubat ayının 20. günü sonuna kadar taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine vereceklerdir.

• Mükellefler beyannamelerini elektronik ortamda kendileri gönderebilecekleri gibi aynı zamanda 340 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile 346 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği’nde belirtilen usul ve esaslar çerçevesinde, yetkili bağımsız çalışan Serbest Muhasebeci, Serbest Muhasebeci Mali Müşavir ve Yeminli Mali Müşavirler ile sözleşme imzalamak suretiyle e-beyanname şeklinde de verebilmektelerdir.

• Beyannamenin elektronik ortamda verilmesi durumunda, beyannameye eklenecek bina vergi değerini gösteren belge, beyannamenin verildiği tarihi takip eden 15 gün içinde elden veya posta yoluyla ilgili vergi dairesine tevdi edilmektedir.

• Taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesi, tek vergi dairesi bulunan il ve ilçelerde mevcut vergi dairesini; bağımsız vergi dairesi olmayan ilçelerde, bağlı vergi dairesini (mal müdürlüklerini); birden fazla vergi dairesi bulunan illerde/ilçelerde ise mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yer yetkili vergi dairesini ifade etmektedir.

• Beyan edilmesi gereken birden fazla değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmaza sahip olan mükellefler (tam mülkiyet, paylı mülkiyet ve intifa hakkı sahipleri), bu taşınmazların tamamı için Değerli Konut Vergisi Beyannamesini kullanarak tek beyanname verebilmektelerdir.
• Birden fazla meskeni olanların, muafiyet uygulanacak en düşük değerli tek meskenleri beyannameye dahil edilmemekte, bu meskene ilişkin bilgiler “Birden Fazla Meskeni Olanların, Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenlerine İlişkin Bildirim” ile bildirilecektir.

1. Aynı beyannamede beyan edilen taşınmazların farklı vergi dairelerinin yetki alanında bulunması durumunda beyanname, mükellefçe bu taşınmazların bulunduğu yer yetkili vergi dairelerinden herhangi birine verilebilir.
2. Gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunan mükellefler değerli konut vergisi b beyannamelerini bağlı bulundukları bu vergi dairelerine vereceklerdir.

• Elbirliği mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin yapılacak beyanlarda ise 2 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi kullanılmaktadır.

• Elbirliği mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin beyanlarda her bir taşınmaz için ayrı beyanname verilmekte olup, beyanname taşınmazın bulunduğu yer yetkili vergi dairesine verilmektedir.

• Elbirliği mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin verilen beyannamelerin ekine, maliklerden birden fazla değerli konut vergisinin konusuna giren mesken nitelikli taşınmaza sahip olup da elbirliği mülkiyete konu taşınmazı en düşük değerli mesken nitelikli taşınmaz kapsamında olanlar, “Birden Fazla Meskeni Olanların, Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenlerine İlişkin Bildirim”i, değerli konut vergisinin konusuna giren tek meskeni olanlar ise “Tek Meskeni Olanların, Elbirliği Mülkiyete Konu Bu Meskenine İlişkin Taahhüt Belgesi”ni dahil edeceklerdir.

• Değerli konut vergisi, beyannamenin verildiği yetkili vergi dairesi tarafından yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirilmektedir.

• Beyannamede başka vergi dairesi yetki alanında yer alan taşınmazın da beyanı durumunda beyannamenin verildiği ve tahakkukların yapıldığı yetkili vergi dairesi bu durumu, beyanname verme süresinin son gününü takip eden günden itibaren 15 gün içinde diğer taşınmazların bulunduğu yer vergi dairesine bildirmektedir.

• Tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar 2 eşit taksitte ödenir.

• Müteakip yıllar için mükellef tarafından aynı şekilde yıllık olarak beyanname verilmeye devam edilmektedir. Her yıl için verilen beyannameye, beyannamenin verildiği yıl ve bir önceki yıla ilişkin bina vergi değerini gösteren belgenin eklenmesi zorunludur.

• Yıl içinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi halinde mükellefiyet takip eden yıldan itibaren başlayıp, değerli konut vergisi beyannamesi de takip eden yılın Şubat ayının 20. Günü sonuna kadar verilmektedir.

• Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli bir taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar, payları için ilgili vergi dairesine münferiden beyanname vermek ve payları oranında tarh ve tahakkuk ettirilen değerli konut vergisini ödemekle mükelleftirler.

• Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli bir taşınmaza elbirliği mülkiyet halinde malik olunması durumunda mükellefler, müşterek imzalı bir beyanname verebilecekleri gibi bir mükellef tarafından münferiden de beyanname verilmesi mümkündür.

• Bu kapsamda münferiden beyanname verilmesi durumunda, diğer malikler de beyannamede gösterilmekte olup bu maliklerce ayrıca beyanname verilmemektedir. Münferiden veya müştereken verilen beyannameye maliklerin durumlarına uygun ekler eklenmektedir.

• Münferiden veya müşterek verilen beyannamelerde vergiden muaf olan maliklerin bildirilmesi halinde, muaf maliklere isabet eden kısımdan sonra kalan vergi tarh ve tahakkuk ettirilmektedir.

• Muaf maliklere isabet eden vergi tutarı ise muaf maliklerin sayısının toplam maliklerin sayısına oranı dikkate alınmak suretiyle hesaplanmaktadır.

• Beyanname ekinde verilmeyen maliklerin muafiyet durumlarına ilişkin belgelerin, 15 gün içerisinde ilgili vergi dairesine tevdi edilmesi gerekmektedir. Bu süre içerisinde belgelerin vergi dairesine tevdi edilmemesi durumunda muafiyet nedeniyle tarh ve tahakkuk ettirilmeyen vergi ikmalen tarh edilmektedir.

• Mesken nitelikli taşınmaza gerek paylı mülkiyet gerekse elbirliği mülkiyet halinde malik olunması durumunda, mesken nitelikli taşınmazın değerli konut vergisinin konusuna girip girmeyeceğinin belirlenmesinde ve matrahın hesaplanmasında taşınmazın toplam değeri esas alınmaktadır.

6-) Usul Hükümleri

• Değerli konut vergisinin tarh, tahakkuk, takip ve tahsili Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi daireleri tarafından, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu ile 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’un ilgili hükümleri çerçevesinde gerçekleştirilmektedir.

Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği ile ilgili metne buradan ulaşabilirsiniz.

Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği ile ilgili daha fazla bilgi almak için info@berkerberker.com adresinden bize ulaşabilirsiniz.